2025年即将结束，一年内二手房成交了17万套，新房成交了3.5万套，法拍房成交了2700套，还有一些国资转让及商业拍卖房，合计超过21万套。

卖了这么多套房子，但是价格还是在下行，尤其是正在卖房的业主更能体会到房子很难卖！

通过一些数据来分析当下的市场，仅供参考！

需求端减弱是最大的谎言！

虽然12月份的网签量还没出来，今年前11个月网签量是15.68万套，12月份网签量只要达到1.32万套，全年的二手房网签量就能超过17万套。目前看超过17万套的概率很大，2025年北京二手房网签量预计定格在17.1万套左右。

按照17万套的网签量计算，自2017年以来9年里能排名第三（仅次于2021年、2024年），即使放眼过去11年的成交记录，17万的数字也不算少。

在过去11年的时间里，除了2015-2017年波动比较大（从去库存到史上最严格的限购限贷），北京的二手房网签量一直在15万~19之间，均值16.5万套左右。通过网签量看出，北京的刚性需求一直比较稳定，也可以说需求非常有韧性，毕竟北京还在全面限购，如果全面解除限购，需求端将被无限炒作与放大。

任何交易都是买卖双方供需决定价格，既然需求端一直相对稳定，价格下降肯定是供给端增加造成的。

现在房产最大问题是供应激增+结构恶化：

二手房挂牌量处于历史高位，卖不完，根本卖不完！

为啥这么多业主都在卖房？

1、置换需求

家庭人口结构变化，工作变动，收入变动、学区、养老等各种因素就是为了置换，卖了再卖。

有以小换大、也有以大换小、有的换学区、也有的学区用不着了，卖了改善一下居住品质，或者卖了学区换个小点的养老房子再预留一部分现金。

总之这部分人都是以居住为目的，这也是当下的交易的主流群体。

2、被动变现

收入预期不稳、降薪失业、创业失败等等，一句话就是缺钱，需要卖房换成现金，这部分人还是有住宅需求的，但是当下没有办法，只能卖房解决实际问题。

3、主动变现

房产投资属性褪色，观望情绪浓厚，有些多套房的业主在大趋势不明朗的情况下套现离场，他们不缺房，也不缺钱，只是觉得房价会继续降变现离场，也有出国或者移民的，卖房不再回来了。

4、人口、政策

新出任人口已经连续几年低于1000万，人口是最大的生产力，人口减少是一个社会性问题，再加上2025年出台好房子的标准，有些本来没有换房需求的为了买第四代住宅也主动加入换房大军。

总之，投资预期减弱，多数人都是“买涨不买跌”，议价权向买方转移。结构性分化：高端改善成交占比提升，但普通刚需以价换量，整体均价被下拉。

在需求端稳定的情况下，以上综合因素被传递或者放大，最终导致房价继续下探！

站在 2025，向 2026 眺望，仿佛看到无数机遇在闪光，愿你不负韶华，一路乘风破浪。